| Davinchi ダヴィンチ 競売ガイダンス | |
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特徴
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廉価で購入可能 |
例外を除き 安く買いたいという方々が入札しますので相場よりは安く購入できます | |
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国と取引→安心
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国に代金を納付しますので持ち逃げされたりの心配はありません | |
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稀少物件の獲得
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売物が滅多に出ない地域の物件が出る事があります | |
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欠点
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内見不可 写真で見られる場合がありますが一部です 中古物件の購入ですので欠陥部分の修理も含めて自分好みにリフォームするという感覚が大切です |
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居住者調査
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表札での居住者確認 表札がない場合 隣近所での聞込み等での確認 居住者を管理人に話を聞く 裁判所の資料は数ヶ月前に作成されています(居住者が変わっている場合があります) 空家・更地の場合充分な注意が必要です (所有者が居住している物件よりも空家を慎重に調査しましょう) 競売途中でも空家に入り込まれたり更地に建物を建てられたりする場合があります |
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現地調査
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物件調査
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一戸建の
場合 |
道路巾・敷地の間口・奥行・方位（日照）建物全体 庭の様子をチェックします |
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マンションの場合
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方位・郵便受・玄関・ロビー・建物全体・外からベランダをチェックします 物件概要を管理人に話を聞く |
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役所等での確認
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用途地域・ 建ぺい率・容積率・ 道路関係 計画道路の有無・区画整理の有無 ・建替えの可否 ・上下水道 ・ガス関係・建築協定の有無 | |
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物件の選定
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| 裁判所の記録閲覧室で物件資料を採集します 資料は物件毎に一冊の青いファイルでまとめられ背表紙に【事件番号】が記載されています ファイルの中身は
の3点セットです |
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1.物件明細書
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現況調査報告書・評価書・その他資料に基づいて裁判官が作成する最終報告資料です 所有者以外の占有者がいる場合 法的にどのような権原と条件でその物件を使用しているのか記載しています その他 注意すべき事項が「備考欄」に記載されています 例) マンションの場合・滞納管理費の有無・借地権の場合は土地の面積等・件外建物の存在・・・ ここに何も記載されていない物件を選択するのが無難です |
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2.現況調査報告書
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執行官が物件に出向きどのような状況になっているかを調査した結果を記載した報告書 この調査の数ヶ月後に入札が始まりますのでその間に状況の変化する事があります 報告書とは別に再調査が必要です |
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3.評価書
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不動産鑑定士が物件の価額を算出した過程を記載しています 都市計画法・建築基準法上の明細が記載され第三者が住んでいる場合 滞納管理費の減価等状況に応じてその分価額が安価になります |
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諸経費
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立退費用
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居住者を物件から退去させる費用 所有者等不法占有者は自分で物件から退去しなければいけませが色々な事情があり出て行かない人がいます 話合いでの立退料 普通建物 目安50万円〜150万円位 任意で立ち退かない場合は強制執行をします 普通建物で100万円〜200万位 |
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マンションの場合
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マンションには滞納している管理費・積立金等の負担もあります |
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敷金・保証金
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賃借人がいる場合 賃借人が差入れた敷金・保証金は承継います この場合は評価額から承継すべき金額を控除して最低売却価額を決定しています |
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更新手数料
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収益物件の場合で契約書書換等で管理会社に支払う手数料 |
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訴訟費用
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万一トラブル発生の場合かかることがあります 事前調査をしっかりし係争中や訴訟のない物件をお勧めいたします |
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登記費用
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登録免許税の他は物件の数×￥１,０００円 切手を数千円分です 普通の取引で支払われる司法書士への報酬はありません 職権で登記が完了します |
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リフォーム代
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中古物件の場合 リフォームが必要なこともあります |
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税金について
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不動産取得税・固定資産税等がかかります |
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入札価格の決め方
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相場の把握
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諸経費の算出
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通常の取引と違い立退料が掛かる事 業者が入札する場合・相場から諸経費を控除した金額が入札価額の上限でそこから目標利益の額を控除して入札額を決定します エンドユーザーの場合・転売目的ではないので良い物件は入札価額が必ずアップします 裁判所の最低売却価額はあまりあてになりません 最近業者が落札できにくくなったのはエンドユーザーが参加するようになったからです |
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手続きの流れ
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| 裁判所が決めた保証金を振込み住民票（会社の場合は資格証明等）を添付して入札 振込み用紙・入札用紙は全て決まったものがあります 配布場所は裁判所の執行売却係を参考にしてください |
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開札期日
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入札の結果 落札出来なかった場合7〜10日前後で自分が指定した口座へ保証金は返還されます |
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売却決定期日
(開札期日から10日〜14日後です) |
裁判所が売却を許可するかどうかの決定日です 普通は許可されます |
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売却許可決定の確定→任意立退交渉開始
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売却許可決定期日から１週間経過しますとその決定は確定します 裁判所から代金をいつまで納めるかの通知が届きます ここで物件の居住者に対する明渡交渉に入ります 執行抗告（競売手続きへ文句をつける事）が出ますと確定が遅くなります |
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残代金の納付→所有権移転登記手続き→引渡命令申立て
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裁判所指定銀行口座に残代金を振込み買受人への所有権移転登記手続きをします 『引渡命令申立て』任意立退交渉で所有者等を強制執行で退去させる為の判決申立てをします キーワードは『引渡命令申立て』の出来る物件です |
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権利書交付→
強制執行断行→ 物件引渡完了 |
代金納付の手続き終了後３週間位で裁判所から「登記嘱託書副本」が送られてきます これが権利書です 退去しない所有者等に対し不動産引渡命令の申立てに基づき裁判所は「物件を引き渡せ」という判決が送達されます その判決に基づき強制執行の申立てをし執行官に立退くよう催告してもらう方法は効果的です 通常このあたりまでに話がつく事が多いです |
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立退について
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任意立退交渉
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原則的には残金を納付する１ケ月前から 立退料を提示して交渉を開始します |
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強制退去の手続
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残代金納付時点で『引渡命令申立て』をします |
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引渡日の目安
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強制執行による引渡しは代金納付の日より約２ヶ月〜３ヶ月後です 任意交渉による引渡日の目安は代金納付日前後が理想です 遅くても代金納付後２ケ月位までですが 交渉過程で相手の都合も少しは考慮します |
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立退料
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引越代・次の住居借費等が立ち退いてもらうには必要です 強制執行にはかなりの資金が掛かりますので強制執行に要する費用の半分位が多いです 普通建物 ５０万〜１５０万位 (参考) |
このガイダンスは全日本不動産協会・東京都本部HP用に当社代表が作成したものです
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